REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL

EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO

Estremação:

É uma forma de regularizar um imóvel em condomínio, no qual os condôminos já ocupam uma gleba determinada dentro de uma área maior, há mais de cinco anos.

Através da estremação é extinto parcialmente o condomínio, apenas relativamente à fração da pessoa interessada.

As vantagem são as seguintes:

O proprietário passa a ter matrícula independente para a sua área
Somente precisam anuir com a escritura os confrontantes da área que será estremada
Não precisa apurar o remanescente da área na matrícula original

RURAL

Art. 1.149. Nas circunscrições imobiliárias possuidoras de condomínios pro diviso que apresentem situação consolidada e localizada, a regularização de frações com abertura de matrícula autônoma, respeitada a fração mínima de parcelamento de imóvel rural ou a área mínima de lote urbano, tanto na área a ser estremada quanto na remanescente, será feita com a anuência dos confrontantes das parcelas a serem individualizadas.

§ 2º A posse do proprietário sobre a parcela pro diviso a estremar deve contar, no mínimo, 5 (cinco) anos, permitida a soma do tempo de posse dos proprietários anteriores.

URBANA

Art. 997. Na hipótese de a irregularidade fundiária consistir na ocupação individualizada de fato, cuja propriedade esteja idealmente fracionada, as novas matrículas serão abertas a requerimento dos titulares das frações ideais ou de seus legítimos sucessores, em conjunto ou individualmente, aplicando-se, conforme o caso concreto, o disposto no art. 3o do Decreto-lei no 271, de 28 de fevereiro de 1967, no art. 1o da Lei no 4.591/1964 ou no art. 2o da Lei no 6.766/1979.

Parágrafo único. Para as situações consolidadas até a vigência deste Provimento (10/12/2013), deverá ser comprovado pelo requerente o período de 5 (cinco) anos de ocupação retroativa; e, para as situações consolidadas após a vigência deste Provimento (10/12/2013), o período de 10 (dez) anos para que seja procedida a regularização, respeitando-se, em todos os casos, a fração mínima de parcelamento.

OBS: Em qualquer caso, é necessário que tanto a área estremada, quanto a área remanescente, sejam superiores à fração mínima de parcelamento urbana (125,00 m2) e rural (2,00 ha).

FUNDAMENTAÇÃO

FRAÇÃO IDEAL Artigo 687, caput, do Código de Normas: Considera-se parte ou fração ideal a resultante do desdobramento da titularidade do imóvel em partes não localizadas, de modo a permanecerem contidas dentro da área original.

Artigo 687 do Código de Normas: § 1º Nas matrículas e transcrições já existentes, a menção à titularidade de imóveis com base em valores e quantidade de área não localizada dentro de um todo maior será, se possível, convertida em percentuais e frações ideais. § 2º Nos novos registros que constituam condomínios comuns ou gerais, os quinhões devem ser expressos em percentuais ou frações.

Condomínio “pro indiviso”: a totalidade do imóvel é
utilizada por todos os condôminos, não havendo
entre eles a localização de suas quotas-partes;
Condomínio “pro diviso”: a fração ideal de cada
condômino encontra-se localizada no solo,
normalmente separada das demais por meio de
cercas ou muros, sendo tal situação respeitada por
todos os demais condôminos.
Registro de imóveis: é impossível identificar, pela
simples leitura de uma matrícula, se um condomínio
geral é “pro indiviso” ou “pro diviso”.

Art. 8º, caput, da Lei 5.868/1972:
“[...]nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado
ou dividido em área de tamanho inferior à do
módulo calculado para o imóvel ou da fração
mínima de parcelamento fixado no § 1º deste
artigo, prevalecendo a de menor área.”
Observância da FMP pela parcela condominial
localizada e pela área remanescente;
O que importa é a área efetivamente apurada.

Definição de confrontante Art. 1.021. Em todas as situações descritas neste Provimento, considera-se confrontante o titular de direito real ou o ocupante, a qualquer título, da área lindeira da fração demarcada, integrante ou não do condomínio da área maior. (Código de Normas)

Princípio da especialidade objetiva:

A área objeto de estremação deve ser perfeitamente identificada, respeitados todos os requisitos da Lei dos Registros Públicos, de modo a não se confundir com nenhum outro imóvel.

DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA A LAVRATURA DA ESCRITURA

I – título de domínio;

II – CCIR;

III – prova de quitação do ITR;

IV – certidão das benfeitorias expedida pela Prefeitura Municipal;

V – planta e memorial descritivo.

Parágrafo único. Os documentos mencionados neste artigo serão encaminhados com a escritura pública e, ainda, com a ART do CREA ou RRT do CAU relativos ao profissional responsável, devidamente quitados.

O oficial de registro localizará a gleba, lavrando ato de registro, a exemplo do que ocorre com as escrituras de divisão, do que resultará a abertura da respectiva matrícula para a parcela localizada.

REGISTRO DA ESTREMAÇÃO Atos a serem praticados: 1. Inserção de medidas perimetrais e área (1, c, Tabela 4); (mesmos documentos da retificação de área) 2. Registro da estremação (5, e, Tabela 4); (natureza declaratória, atribui a nova unidade imobiliária ao coproprietário); 3. Abertura de matrícula própria para o novo imóvel (item 4, Tabela 4). (desnecessidade de apuração do remanescente)